Abbiamo già parlato di Superbonus e degli interventi agevolabili, offrendo un quadro d’insieme della platea dei soggetti beneficiari di tale agevolazione( vedi: https://www.tidifendo.com/superbonus-110-istruzioni-per-luso/). In questo articolo tratteremo più nello specifico di Condomini e di come possono accedere alle agevolazioni previste dal DL RILANCIO.
Approvazione dei lavori in assemblea: previsto un “quorum agevolato”
Con la legge 178/2020, è intervenuta una modifica del comma 9-bis dell’articolo 119 del DL RILANCIO. Tale comma ha ad oggetto il quorum deliberativo con il quale l’assemblea condominiale può approvare l’esecuzioni dei lavori che rientrano nel c.d. Superbonus. Il nuovo comma 9-bis dispone che NON occorre più la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. E’ previsto, invece, un nuovo quorum “agevolato”. Basterà, infatti, il consenso della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno il un terzo del valore dell’edificio per approvare l’esecuzione dei lavori.
Quali e quante delibere assembleari occorrono per ottenere l’agevolazione?
L’assemblea condominiale, per giungere all’ottenimento del beneficio fiscale previsto dal c.d DL RILANCIO, dovrà passare per diverse delibere. Vediamo sinteticamente quante e quali sono queste delibere:
- Per affidare l’incarico di verifica della conformità urbanistica dell’edificio e per un primo studio di fattibilità, che determini la classe energetica dello stesso.
- Per affidare lo studio di progettazione.
- Per affidare l’appalto dei lavori.
Il Compenso extra riconosciuto all’Amministratore è detraibile?
L’Amministratore di condominio, nella maggior parte dei casi, è colui che gestisce le pratiche connesse al Superbonus. Per tale motivo, l’assemblea condominiale potrebbe dover deliberare circa il riconoscimento di un compenso “extra” all’Amministratore. Pertanto, è importante chiarire che suddetto compenso NON è, in alcun caso, detraibile. A fare chiarezza sul punto è stata direttamente l’Agenzia delle Entrate con la circolare 30/E 2020. La circolare precisa che “in conformità al mandato conferitogli dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio ancorchè riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori, non possono rientrare tra le spese che danno diritto al Superbonus. Tale compenso, infatti non è caratterizzato da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio”.
Assemblea condominiale e COVID: possibile la modalità telematica?
L’articolo 66 delle Disposizioni di attuazioni del Cc, recentemente aggiornato dal DL 104/2020, dispone che “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione dell’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto al presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”. Ciò che è importante verificare è, innanzitutto, se vi è il consenso della maggioranza dei partecipanti al condominio. In secondo luogo, laddove ci sia tale consenso, l’amministratore dovrà inviare l’avviso di comunicazione almeno 5 giorni prima dell’assemblea (tramite posta raccomandata, PEC, FAX o consegna a mano). Nella convocazione dovrà essere specificato:
- l’ordine del giorno;
- la piattaforma telematica sulla quale si terrà l’assemblea;
- l’orario di inizio.
Se la maggioranza (per teste) dei partecipanti al Condominio non è favorevole, la “teleassemblea” non si terrà.