Ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto. E’ possibile, inoltre, delegare un altro soggetto a partecipare per proprio conto.

Esistono due procedure diverse per presentare un’offerta:

• La vendita senza incanto, prevede la presentazione in busta chiusa delle offerte d’acquisto in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti.

Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita, se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti, assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.

• La vendita con incanto prevede la realizzazione immediata di una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente, nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Nel caso di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l’offerta e integrare la cauzione, che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara, della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario.

In caso di non aggiudicazione la cauzione versata viene restituita integralmente all’offerente, dopo la chiusura dell’incanto. Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

Oltre al prezzo di aggiudicazione, gli altri costi sicuramente a carico dell’aggiudicatario sono quelli relativi alle Imposte sul trasferimento (Imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria e catastale, bolli). A questi vanno poi aggiunti i cosiddetti “costi occulti”, che variano a seconda della situazione del singolo immobile.

La regola generale è che gli immobili all’asta si liberano in tempi molto più brevi rispetto ad uno sfratto tradizionale, in quanto si parte dallo sloggio, che è la fase finale dello sfratto. Ci sono però delle situazioni particolari in cui i tempi si allungano o addirittura l’immobile non si può liberare.

Dipende da quanto stabilito dal Giudice dell’esecuzione. Si può andare da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 120 giorni. Inoltre, una normativa recente prevede la possibilità di acquistare a rate.