L’acquisto di un immobile all’asta può offrire ottime opportunità, ma nasconde anche alcune insidie, come la presenza di abusi edilizi. Un abuso edilizio può portare a conseguenze legali significative e a costi imprevisti. In questo articolo, esploreremo come identificare e gestire gli abusi edilizi in immobili acquistati all’asta, e quali azioni intraprendere per regolarizzare la situazione.
Quando si Considera Abuso Edilizio?
Un intervento edilizio si considera abusivo quando viene realizzato senza le autorizzazioni necessarie o in violazione delle normative urbanistiche ed edilizie vigenti. Gli abusi possono includere:
- Costruzione Senza Licenza: Creare nuovi edifici o estensioni senza permessi.
- Modifiche non Autorizzate: Cambiamenti significativi a strutture esistenti senza l’approvazione necessaria.
- Cambio di Destinazione d’Uso: Utilizzare un immobile per scopi diversi da quelli autorizzati senza l’approvazione legale.
Per evitare problemi, è fondamentale eseguire una verifica accurata prima di acquistare un immobile all’asta, possibilmente con l’assistenza di un esperto in campo edilizio e legale.
Cosa Succede se si Compra una Casa con Abuso Edilizio?
Acquistare una casa con abusi edilizi comporta varie problematiche, tra cui:
- Necessità di Sanatoria: Potrebbe essere necessario avviare una procedura di sanatoria per regolarizzare l’abuso. In tal caso comprare all’asta potrebbe essere un’opportunità perchè si riaprono i termini dei condoni in alcuni casi.
- Demolizione o Ripristino: In alcuni casi, sarà richiesto di demolire le parti abusive o ripristinare l’immobile alla sua condizione originale.
- Sanzioni e Multe: Gli abusi possono portare all’imposizione di sanzioni pecuniarie.
- Impatto sul Valore: La presenza di abusi può influenzare negativamente il valore di mercato e la vendibilità dell’immobile.
Se hai acquistato un immobile con abusi edilizi, il primo passo è valutare la possibilità di regolarizzare la situazione attraverso una sanatoria.
Come Fare la Sanatoria degli Abusi Edilizi?
La sanatoria degli abusi edilizi è un processo che permette di regolarizzare interventi non conformi alla normativa. Ecco i passaggi chiave:
- Verifica della Sanabilità: Prima di tutto, verifica se l’abuso è sanabile secondo le normative vigenti.
- Presentazione della Domanda di Sanatoria: Se l’abuso è sanabile, presenta una richiesta di sanatoria entro 120 giorni dal trasferimento dell’immobile.
- Pagamento dell’Oblazione: La sanatoria richiede spesso il pagamento di una somma chiamata “oblazione”, che rappresenta una sorta di multa per l’abuso commesso.
- Valutazione dei Vincoli: Se l’immobile è in un’area soggetta a vincoli paesaggistici o storici, sarà necessario ottenere l’approvazione delle autorità competenti.
Cosa Fare quando non si può Fare Sanatoria
Se l’abuso non è sanabile, si deve procedere al ripristino dell’immobile alle condizioni originali. Questo significa rimuovere tutte le parti abusive a proprie spese. Gli immobili non sanabili dovrebbero essere segnalati prima dell’asta, per permettere agli acquirenti di conoscere queste problematiche in anticipo.
Vanno Sempre Sanati gli Abusi?
Non tutti gli abusi edilizi devono essere sanati. La decisione dipende da vari fattori:
- Sanabilità: Se l’abuso è sanabile, è obbligatorio avviare la procedura di sanatoria.
- Non Sanabilità: Se l’abuso non è sanabile, è obbligatorio ripristinare lo stato originale dell’immobile.
- Vincoli Normativi: In presenza di vincoli specifici, come quelli paesaggistici, l’autorizzazione delle autorità competenti è necessaria.
Quali sono gli Abusi Sanabili?
Gli abusi edilizi che possono essere sanati includono:
- Difformità dalla Licenza: Modifiche minori rispetto al progetto autorizzato, purché in conformità con le normative urbanistiche.
- Costruzione Senza Licenza: Immobili costruiti senza permesso, ma conformi alle normative al momento della domanda di sanatoria.
- Autorizzazioni Annullate: Immobili costruiti con permessi successivamente annullati o diventati inefficaci.
- Richieste di Condono Non Risolte: Situazioni in cui il condono non è stato completato o è in attesa di approvazione.
L’acquisto di immobili all’asta con abusi edilizi richiede un’attenta valutazione e la prontezza di affrontare eventuali problemi legali e pratici. È essenziale conoscere le opzioni per la sanatoria e le azioni da intraprendere per ripristinare la conformità dell’immobile. Essere informati e preparati su queste tematiche può fare la differenza tra un investimento ben gestito e un’opportunità problematica.
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